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    北京写字楼市场供应紧张空置率下降 零售物业租金上涨

    柯里昂 www.iztq.net 2014年4月9日,领先的商业地产服务和公司世邦魏理仕(CBRE)发布《2014年第一季度北京房地产市场回顾与展望》报告。 第一季度,北京写字楼市场供应紧张,空置率下降。零售物业市场无新增供应,国际品牌推动租金上涨。工业土地价格稳定,工业物业租金增长放缓。
    一.写字楼市场
    1.需求稳定,租金平稳运行
    2014年第一季度,北京写字楼市场没有新项目落成,租金延续上季度轻微上涨走势,空置率缓慢下降,市场平均空置率较上季下降0.5个百分点到3.4%。租金在市场整体供不应求背景下,是在金融街租金小幅上扬的带动下微升,季度末北京写字楼市场平均租金报每月每平方米413.6元,较上季度增长0.2% 。一季度市场吸纳量与上季度持平,为3.8万平方米。
    2.新增供应不足,空置率下降
    2014年一季度,北京没有写字楼项目落成,季内吸纳量与上季度持平,为3.8万平方米,在平稳的市场需求带动下,写字楼整体空置率下降,到本季度末,北京写字楼平均空置率为3.4%,较上季度回落0.5个百分点。供应逐渐减少,需求保持平稳态势,使得北京写字楼平均空置率保持在低水平徘徊。
    3.续租搬迁仍是租赁交易主流
    近来,北京写字楼市场整体供应不足,需求走势平稳,可租赁面积有限,客观造成市场吸纳量处在较低水平。租赁交易延续上季度走势,整体较为清淡,更多的交易为原租户与业主续租以及搬迁等,本季度大面积租赁交易多发生在有出租面积可供选择的CBD区域。韩国三星公司在位于CBD新近落成的财富金融租赁了1.8万平方米面积,成为本季度最大面积的租赁成交;波音公司在位于三里屯的盈科续约,涉及6,000平方米写字楼面积;宝马汽车金融则在位于燕莎区域的平安金融承租了4,300平方米面积,中科健财富管理在位于金融街的英蓝国际金融承租了3,000平方米写字楼面积。本季度租赁交易多发生在东部城区。
    4. 未来新增供应上升,租金高位运行
    未来六个月,预计分别位于CBD和望京的两个项目将会落成,为市场提供约17万平方米写字楼面积。位于CBD的项目为50,000平方米,在预租阶段已取得较好的市场反响,一大型国有机构租赁了该项目40%的面积,市场对新项目的消化能力可见一斑。作为中国的经济和政治,北京写字楼需求旺盛,除外资需求外,内资大型机构对北京写字楼的需求增长越来越强。预计短期内有限的新增供应将使得写字楼市场租金持续在高位运行。
    二.零售物业市场
    1. 季内无新增供应,整体空置率下降
    2014年第一季度,北京零售物业市场无新项目开业。部分前几个季度新开业的项目以及近期进行较大规模的业态调整的项目的空置率水平继续下降,而另有项目因为其所处位置以及运营的原因退出了市场竞争。受此影响,北京零售物业整体空置率环比下降0.4个百分点至10.8%,为2012年第一季度以来市场的水平。
    2. 市场面积有限及国际品牌扩张推动租金上涨
    以“轻”和高档品牌为代表的国际零售商积极地在京寻求扩张机会,而加之市场上可租赁的商业面积极为有限,推动本季度北京零售物业首层租金同样本比较环比上涨2.4%至每天每平方米43.2元。
    3. 体验型租户活跃,品牌需求回暖
    网络购物正在推动零售商业朝着更注重体验式的方向发展。苹果的北京第四家零售店于本季度在华贸购物开业,面积超过2,000平方米。而三星继续在各大购物布点开设手机体验店。500平方米的博世整体厨房体验馆目前也正在丰联广场筹备中。与此同时,和品牌本季度活跃度回暖。卓展购物本季度迎来了Versace、Burberry和Alfred Dunhill等品牌的开业。而Tiffany & Co.、 Tom Ford和Pierre Balmain分别在in88(原乐天银泰百货)、银泰和侨福芳草地开设了新店。
    4. 未来空置率缓慢下降,租金水平缓慢上升
    预计未来六个月,北京零售物业市场将迎来超过16万平方米的新增供应。新项目全部位于城市的核心商圈,鉴于核心商圈大部分项目良好的市场表现以及开业初高的出租率,我们预计整体市场空置率将会维持目前下降的趋势,而租金将在零售商持续扩张的强劲需求的推动下持续上涨。
    三.北京工业物业市场
    1. 工业土地价格稳定,工业物业租金增长放缓
    本季度北京工业土地市场表现平稳。交易量有限,价格微降0.2%至每平方米2,032元。经济的放缓对商务园市场造成了一定的影响。剔除样本变动,本季度商务园租金环比微涨0.1%至每月每平方米149.1元。本季度北京物流仓储设施租金保持了之前温和增长的势头,租金环比增涨0.2%,至每月每平方米37.8元。
    2. 汽车制造业表现相对活跃
    在交易量有限的背景下,汽车制造业表现相对活跃。为进一步开拓北方市场,几家汽车制造商及其供应商正积极寻找机会以租赁或买地自建物业等方式入驻北京地区商务园,建立总部、培训或生产设施。
    3.新增供应入市,需求稳定
    由于季内没有新增供应且市场可租赁面积十分有限,季内未见大规模租赁成交。在此背景下,毗邻北京的廊坊区域继续承接北京的溢出需求。本季度最大租赁交易为苏宁云商于普洛斯廊坊物流园租赁46,000平方米仓储面积。推迟入市的20.9万平方米新增供应预计于未来六个月内投入市场,目前已签约过半。 

    北京城市副中心写字楼市场营销大战一触即发

    中国房地产报记者日前踩盘通州,在16平方公里的运河核心区内,万科、保利、富力、复地等一线开发商全力布局,项目密集,未来三年的写字楼供应量将超过200万平方米。而面对即将到来的入市高峰期,这些长期占据各大业绩榜单头部的开发商,即将迎来一场独具区域特色的战争。

     

     

      中房报记者 陈梦妤 祝延明 北京报道


    三年前,一线开发商将这里的土地分食至??;三年后,抢位城市副中心的营销大战一触即发。


    中国房地产报记者日前踩盘通州,在16平方公里的运河核心区内,万科、保利、富力、复地等一线开发商全力布局,项目密集,未来三年的写字楼供应量将超过200万平方米。而面对即将到来的入市高峰期,这些长期占据各大业绩榜单头部的开发商,即将迎来一场独具区域特色的战争。

    专家建议国家应加强对写字楼市场的宏观调控

     “在城市综合体大量过剩的同时,写字楼的供应体量也在不断地增加,写字楼市场风险正在加大。特别是二线城市和三、四线城市在城市扩张的过程中,写字楼的供应量在逐年攀升,市场新增需求却在逐年萎缩,写字楼销售价格走低、租赁价格下滑。 ”面对写字楼过剩的现状,住皖全国政协委员余渐富呼吁政府加大宏观调控力度。

      余渐富在调研中发现,当前,写字楼库存量较大,加之新增供应量激增,新增需求不足,写字楼市场已经或正在陷入恶性循环,可能会面临“烂尾”风险,隐含着潜在的银行信贷风险和政府兜底风险。

    今年写字楼市场将掀起一股“升级换代”风

     今年,写字楼市场将掀起一股“升级换代”风。一批甲级写字楼的入市,改变了市场竞争环境,使得办公环境大幅改善。多个地段优越的甲级写字楼入市,吸引了购买积极性。

      与之前的写字楼相比,新入市的写字楼是为了满足国际化商务办公需要,硬件品质集中提升,比如更强调智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等。在入驻行业分类上,据了解,这些写字楼的入驻行业以地产、金融、贸易、物流行业为主,另外还有文化传媒、医疗体检、美容养生等企业入驻。

      今年天津有多个项目入市,如陆家嘴金融广场、融侨中心、合生国际等,预计将为天津甲级写字楼市场带来约47.9万平方米的新增办公面积,业主可在楼宇品质和物业服务水平上突出着力。2017年至2020年,天津预计新增甲级写字楼宇18座,总建筑面积达170.5万平方米,约为现有总存量的1.2倍。

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